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年內成功引戰1300億恒大或提前兌現降杠桿承諾
作者:喬陽 日期:2018-02-07 出處:生活晨報

    ■晨報記者喬陽采寫
    繼上半年成功引入700億戰投后,恒大第三輪引戰再度獲得大型投資者熱捧。
    11月6日,中國恒大(03333.HK)發布公告稱,其間接附屬公司恒大地產與6家戰略投資者簽訂增資協議,合共引入投資600億(人民幣,下同),遠超此前其公告的300-500億規模,創下國內房企單筆股權融資最高紀錄。據了解,恒大地產本次引入的戰略投資者實力雄厚,其中正威集團和蘇寧均為世界500強企業,山東高速則是特大型國有企業集團。分析人士認為,房地產是資金密集型行業,600億資金的引入將大大充實恒大的現金流。而且,引入戰略投資可謂企業最好的融資方式之一,與一般企業慣用的債性融資相比,優勢明顯。“資金實力進一步充實,必然會推動企業更穩健、快速地發展,恒大增效降杠桿的成效將愈發明顯。”
    近年來,通過“三高一低”發展模式推動高增長,讓恒大登上國內房企“一哥”寶座。然而,今年以來許家印大刀闊斧啟動戰略轉型,核心之一便是降負債。從贖回1129億永續債到引入三輪合計1300億戰投,恒大的負債率以超預期的速度下降,投資者正看到一個截然不同的“新恒大”。
或提前兌現降負債承諾
    去年,恒大以3734億的銷售額一舉奪得房地產銷售榜桂冠。然而,在超常規發展的背后,恒大也因偏高的負債率引發部分投資者對其經營穩健性的擔憂。
    對此,恒大總裁夏海鈞在中期業績發布會上坦言,恒大多年來都是追趕者的角色,把規模擴張作為公司發展的首要戰略。負債率不高,公司沒有錢,就不可能發展到現在的規模。“恒大用高負債換來的高速發展,牢牢抓住了中國房地產的黃金20年,才能成就恒大的龍頭地位。”
    隨著房地產行業進入穩定發展期,企業經營更需要在增長與穩健之間取得平衡,恒大適時啟動戰略轉型。今年開始,恒大從以往高負債、高杠桿、高周轉、低成本的“三高一低”發展模式向低負債、低杠桿、低成本、高周轉的“三低一高”發展模式轉變,目標就是大幅降低負債率。
    引入第三輪戰略投資者,是恒大降低負債率的重要舉措之一。以恒大2017年中報公布的數據進行模擬測算,引入600億戰投后,其凈負債率將大幅下降近四成。今年以來,在引入1300億戰投及一系列降負債措施推動下,恒大凈負債率較去年年末大降超六成。
    除了引入戰略投資者,恒大還正實施多項舉措,推動負債率持續下降。比如土地儲備負增長,即土地儲備每年下降5%-10%,相當于每年減少1000到2000萬平方米土地儲備,以降低土地費用支出;以及擴大盈利規模,進一步增加凈資產。
    根據恒大此前公布的降負債率目標,其資產負債率計劃到2019年末下降到55%左右,凈負債率計劃到2020年6月末下降到70%,這也是恒大上市以來第一次就負債率指標對投資者作出的承諾。
    花旗銀行董事總經理蔡金強在最新發布的研報中表示,隨著新一輪戰投資金到位,恒大凈負債率將繼續大幅降低。據其測算,恒大可能提前超額實現未來三年降負債目標,資產負債表的改善也將進一步降低未來的融資成本。
增效益降杠桿打開上漲空間
除了引入戰投降低負債率以外,此次公告還顯示,恒大地產承諾2018年至2020年凈利潤分別為500億、550億、600億,三年合計1650億,遠超其去年公布的2017年至2019年三年888億的承諾利潤,Winds統計顯示,這也是A股有史以來最高的利潤承諾。
    事實上,恒大利潤呈現爆發式增長有跡可循。恒大中報顯示,上半年實現凈利潤超231億,同比大增224%,實現核心業務利潤273億,同比大增249.6%。考慮到房地產是恒大的核心業務,意味著恒大地產已基本完成去年公布的2017年243億承諾利潤。
    資料顯示,截至去年年底恒大已售未結算收入為1924億,今年銷售突破5000億幾無懸念,這意味著到年末其已售未結算收入將達6924億。若以中報14.5%的核心凈利潤率估算,已經鎖定1000億左右的凈利潤,占到承諾利潤1650億的約六成,兌現承諾幾無壓力。
    花旗在研報中指出,得益于恒大強勁的銷售增長(2014年-2017年銷售年均復合增長率達57%)、可持續的高利潤(30%以上毛利率和15%以上凈利率),以及大幅節約利息支出,三年1650億利潤承諾是完全可以實現。
    在強勁的利潤增長支持下,恒大地產本輪引戰獲得多家行業巨頭熱捧,其中正威集團在世界500強中位列183位,蘇寧為中國電子商務零售巨頭,山東高速則是特大型國有企業集團,恒大地產投前估值也增至3651.9億。
    利潤高增長與負債率大降,恒大受到投資者熱捧,公司股價從年初的約5港元漲至最高32.5港元,漲幅達550%,市值接近3400億,成為國內市值最高的上市房企。德意志銀行、花旗銀行、野村證券、摩根士丹利等國際大行也于近日發布研報,紛紛給予恒大“買入”評級。野村證券房地產業首席分析師陳鐸(Ely Chen)發布恒大研報,高度正面評價了恒大引進第三輪戰略投資者,認為引戰投額度由300-500億元提升至600億元、地產估值由2680億元提升至3652億元、利潤承諾由三年888億元提升至1650億元,以及未來三年合約銷售目標的提升均是極其正面的。野村認為,第三輪引戰投的成功契合公司“規模+效益型”發展戰略,將顯著降低公司凈負債率,考慮公司2.76億平方米巨量土地儲備和約5000億元已售未交樓資源,將極大支持公司未來三年的利潤承諾。另外,公司近期授出7.43億股行權價為30.2元的期權,使得管理層利益和股東利益一致,將進一步激勵管理層。此外,第三輪戰投引進后,新的利潤承諾將使公司更加重視銷售和交樓進度,而改善后的資產負債表亦利于公司進一步降低融資成本。為此,野村繼續維持公司買入評級,并大幅上調目標價至32.55港元。“雖然恒大股價今年走勢強勁,但估值仍有較大上漲空間”,一位證券分析師認為,恒大投前估值已達3651.9億,第三輪引戰后估值已超4250億,折合成港幣則超5000億,而中國恒大目前市值僅約港幣3800億,未來仍有巨大的上漲空間。

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